物权英语怎么翻译

A. 财务英语翻译

专业翻译：
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B. 谈谈 estate，《唐顿庄园》背后的英美法概念｜法务英语

提起 estate，脑海中浮现的是《唐顿庄园》中那宏伟的城堡，这种建筑在英语中被称为 big house 或 mansion。estate，翻译为“庄园”，其历史可追溯至诺曼征服时期。大领主在保留地上建造 big house，作为封地管理中心，周边土地出租给佃农。

庄园概念源于封建土地制度，国王分封土地后，仍保留土地所有权。现代演变为“国家所有”。领主拥有的是 estate，而非土地所有权，这一概念在英美法中称为“地产权”或“业权”。estate分为两类：领主的 freehold（无期限地产权）与佃农的 leasehold（有期限地产权）。

拥有 estate 指的是权利人对地产本身的“拥有”。英美法中提及 estate owner。在英国，别墅拥有 freehold（永久产权），而公寓则为 leasehold（非永久产权）。尽管 estate 与所有权有别，实践中常与“所有权”挂钩。

美国法下，多数州认为 freehold 即所有权，不存在有期限所有权，符合通行法理。estate 或 estate in land 属于 interest in land，但常提及的 interest in land 是土地上的其他“物权”。这些“物权”包括地役权、限制性承诺、抵押权等，它们是“非占有性权益”。

了解 estate 的概念及其在英美法中的应用，对法律实务有重要影响。掌握这一知识有助于更准确地理解法律条文，特别是在涉及土地权属的案件中。通过阅读如《Modern Land Law》等专业书籍，可以深入理解 estate 及其在现代法律体系中的角色。

C. "物业"的来历

物业与物业管理的概念

（一）物业的概念
“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，(1.Property:Property一词的意思为财产或财产权，包括有形财产、财产权，如土地、房屋、货物、金钱等；无形财产、财产权，如版权、专利权等。英语单词与其他单词组合成词组时，可以表明特定的事物。如“Real Property”意为真实存在的不动财产或不动财产权（包括土地、房屋及其设备、设施）；也有翻译成房地产、房地产权的，这里的“产”字是指财产，而不是指产业。随着事物的发展，在特定的范围内，如在不动财产范围内，省掉Real，只提Property，则皆知是指不动财产。为翻译简捷，其中“财”字省略，即译成不动产，如不动产管理的英文为“Property Management”2.Estate
Estate意为财产、财产权。但有两点与Property不同：一是没有无形财产的含义，与real组成词组仅指不动产，或人们称谓的房地产；二是有“产业”的含义，而产业是创造物质财富的，或追求利润的。因此，不动产（房地产）开发，往往用“Real Estate Development”（Real亦可省略），而不用“Property Development”。从英语Property与Estate两词的同与异可以看出，第一译者译成“不动产”、“不动产权”更为恰当。其中不含开发经营业务的不动产用Property，含开发经营业务的不动产用Estate，而翻译成“物业”，似乎不太准确，因为汉语的“物”太广泛。尽管与“业”字连用，使物的形体规模化，但有些大规模的“物”，如工业设备、动力设备、运输设备、通讯设备等，并非“物业”可定义其特征，更与英语原意不符。因为其主要功能已属另一种行业或产业。但是，“物业”一词在中国已经约定俗成，现在需要的是有一个明确的含义界定)表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。 应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。

1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。

（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。

（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。

2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：

（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。

（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。

中国大陆第一次从立法上对“物业”作出全面界定的是1998年制定的《广东省物业管理条例》。该条例规定，“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。目前，“物业”一词基本上已为中国大陆地区的民众所接受，而且房地产法学界和有关物业管理的规范性文件，对“物业”概念的内涵和外延的理解基本趋于一致，即物业泛指各类房屋、附属设施及相关的场地，即可以是整个住宅小区全部与住宅相关的整体产业，也可以是单体的房屋财产，如高层或多层住宅单位、综合大楼、写字楼、商业大厦、宾馆、厂房、仓库等。

综上并结合国内其他各类著述的提法，一般认为物业主要包括以下要素：

1.已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；

2.与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；

3.屋宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。

根据国务院《物业管理条例》（2003年9月1日起实施）第二条的规定：物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中的“房屋”是指“土地上的房屋等建筑物及构筑物”[3]，即指能够遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间产所，包括住宅房屋，如居民楼、公寓、别墅；也包括非住宅房屋、加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、公共建筑、办公楼等。各类房屋可以使一个建筑群，如住宅小区、工业区等；也可以是单位建筑，如一幢高层或者多层住宅楼、停车场等。

具体来说，物业是指与上述建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。这些“物业”应该有明确的所有权人，即说明“物业”处在一定建设用地范围内、已建成并确定业主权益、有特定四至界限。“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；“已确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对物业的权益归属已从法律上给与了确定（通常以颁发产权证为标志）。

这个含义说明“物业”由四部分组成：（1）供居住或非居住的建筑物本体即房屋，包括建筑物自用部位和共用部位；（2）配套附属设备，同样包括自用设备和共用设备。自用设备指由建筑物内部业主、非业主使用人[4]自用的门窗、卫生洁具以及通向总管道的供水、排水、燃气管道、电线等设备；共用设备指建筑物内部全体业主和非业主使用人共同使用的供水、排水、落水管道、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；（3）配套公共设施，指物业区域内业主、非业主使用人共有共用的设施，如道路、绿地、停车场库、照明管道、排水管道等设施；（4）相关场地，指物业所占用的场地。

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Dream200168
2006年01月20日

[1] 参见（中国香港）李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆1988版，第9页。

[2] 参见周珂主编：《物业管理法教程》，法律出版社2004年版，第2页。

[3] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条。

[4] 本书所称的非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人，另有说明的除外。

（二）物业管理

物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。

1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。

D. Transfer，Assignment，Charge和Pledge的区别

先看assign和transfer.两者均有转让的意思，但又有区别。请看以下法律词典的词条。
assign 转让；动产转让转让财产，尤指转让属人财产或动产〔personal or moveable property〕。在英格兰，动产转让是指属人动产、实产〔real property〕中的动产权益〔chattle interest〕或实产中的衡平法权益〔equitable interest〕的完全转让。它可以是无偿的，也可以是有偿的。在苏格兰，动产转让是指将债权、股权、版权、保险单等无形财产权完全或仅作为担保加以转让的方式。并非所有权利都可转让，某些特定类型的权利转让需要特殊的手续。
transfer n.(1)转换；转移指对财产或其利益进行处理和分割的任何方式，包括金钱的支付、免除债务、租赁、设置负担等，也包括财产权的保留;它可以采用直接或间接、无条件或附条件、自愿或强制等各种类型的方法。(2)流通指按照法律形式进行票据流通，包括通过背书、支付、转让和法律规定等方式。(3)转让指财产或所有权等的让与。
v.(4)移转尤指改变占有或支配。(5)卖给；赠给。
----元照英美法词典
assign 让与，动产转让
transfer （所有权的）让与（把一个人的权利转让给另一人），（物权、产权等）转让
transfer, assignment, conveyance, negotiation 均有转让的含义。transfer 为一般术语,可泛指各种转让；assignment多为民法或合同法上的债权让与,且常指转让无形财产的权利；conveyance 多指不动产,如土地物权（title）的转让,其也包括土地其他权利的转让或租赁（lease）、按揭（mortgage）或抵押（encumbrance）；negotiation 常指票据法上的权利转让
----英汉法律英语大辞典
从元照英美法律词典没太看出两个术语的区别。但依据英汉法律用语大辞典，transfer为一般术语，而assignment多用于民法和合同法上的债权让与，及无线财产的权利的让与。但查布莱克法律词典第八版，assign用convey和transfer解释。而transfer则用convey, remove from, pass or hand over from,但指出尤指占有和支配的改变。可见这两个术语虽然同义，但还是有区别的。
再看charge和pledge.
charge 担保；负担为保证债务的清偿或义务的履行而在土地或其他财产上设定的抵押权〔mortgage〕、留置权〔lien〕或其他无特别名称的担保权利，如果土地所有人或其所担保的人未偿还债务或履行义务——例如纳税、支付遗产或年金等，担保权利人可以诉请变卖土地以抵偿债务。根据英国1925年《财产法》〔Law of Property Act〕，负担分为普通法所承认的土地负担——包括地租负担〔rent charge〕、普通法上的抵押〔legal mortgage〕、土地税负等——和衡平法上的土地负担〔equitable charge〕。后者存在於债权人未取得对土地的普通法地产权的情况，例如通过寄存产权文书设定衡平法上的抵押〔equitable mortgage〕，或者借款人本身只对土地享有衡平法上的权利。土地上的负担必须在土地登记局或类似政府主管机构登记，否则不能对抗已支付对价的买主。
pledge n.(1)质押债务人将其动产或无形财产证书交给债权人占有，作为履行债务的担保，债务人不履行债务时，债权人可变卖质物受偿，但在变卖前债务人还可通过履行债务赎回质物。在美国，有关质押的法律大多已被《统一商法典》〔U.C.C.〕第九章有关担保交易〔secured transactions〕的规定所替代。(2)(广义)保证；担保提供某些担保物作为履行债务的保证。(3)质物；典当物；担保物(4)(古)(复)诉讼保证人在普通法诉讼中，作为原告的保证人，其名字须附於起诉状〔declaration〕之末。后来由於不再对提出虚假请求的原告处以罚款，即纯粹成为一种形式，一般以虚构的人名John Doe和Richard Roe代替，或完全省略。
-----元照英美法词典
charge 抵押,财产负担
pledge 质押，质权v.质押；出质；典当
charge, mortgage, pledge, lien, hypothecation 均有债务人将其财产作质押担保的含义。在英美法中,担保包括人的担保（personal security）和物的担保（real security）两种。其中物的担保可分为三种类型：一为由债权人取得对担保物的所有权,而不依赖于对物的占有的担保；二是债权人不享有对担保物的所有权,但依赖于对物的占有的担保；三是既不依赖取得对物的所有权,也不依赖对物的占有的担保。属于第一类型的担保为mortgage（按揭）,属于第二类型的担保有pledge（质押）和lien（留置）,属于第三类型的担保有charge hypothecation。charge 和mortgage 经常用作不动产的担保中。它们在实务上尽管区别不大,但在理论上,尤其是房地产抵押上仍存在较大差异。charge 是指房地产所有者将某些权益赋予债权人,作为偿还债务或履行责任的担保,一旦抵押人无力偿还债务或履行责任,债权人即可行使这些权益,处置该抵押的房地产以获得清偿。charge不转移房地产所有权,而只是赋予债权人对房地产的某些权益,包括占有权益,故charge 十分等同大陆法系中的“抵押”,当然也有人主张将其译为“财产负担”。而mortgage 在香港则被译为“按揭”,指房地产按揭人将其房地产的产权（业权）移转给债权人,作为偿还债务的担保,但实际占有权却仍然为债务人所有。在按揭期间,债权人即成为按揭房地产的产权所有人,如债务人不履行债务或有其他违约行为,债权人可以按按揭房地产所有权人的名义起诉,取消按揭人的回赎权,从而取得按揭房地产的包括占有权在内的绝对产权（title）。过去内地多将mortgage 译为抵押,但鉴于该单词的内涵与大陆法系的抵押含义有一定差异,且目前内地已开始使用“按揭”这个术语（尽管从法的角度上看,内地现仍从大陆法系的抵押观念来认识按揭）,从翻译角度上讲,笔者认为最好能将mortgage 翻译为“按揭”。pledge为质押或质权,指占有权而非所有权的转移；而lien则为留置权；hypothecation 来源于罗马法中的hypotheca,在英美法中,其常用作指海商法中的船只或货物的抵押
-----英汉法律用语大辞典
可见charge和pledge都有债务人用财产为自己债务担保的含义。但charge指既不依赖取得对物的所有权,也不依赖对物的占有的担保，即我们所谓的抵押，而pledge指债权人不享有对担保物的所有权,但依赖于对物的占有的担保，即我们所谓的质押。而布莱克法律词典第八版对pledge的释义为：the act of providing something as security for a debt or obligation; A lment or other deposit of personal property to a creditor as security for a debt or obligation.而对charge的释义为：to impose a lien or claim, to ecumber.可见charge不仅指抵押，也有留置之意。但牛津法律词典第五版对charge 的释义如下：A legal or equitable interest in land, securing the payment of money. It gives the creditor in whose favour the charge is created (the chargee) the right to payment from the income or proceeds of sale of the land charged, in priority to claims against the debtor by unsecured creditors.可见charge主要指房地产所有人将地产上的某些权益给予债权人以作为债务的担保，翻译为“抵押”较妥。
可见assign和transfer虽同义，还是有区别的，但汉语翻译无法体现。但要忠于原文，故本人选择同义重复的译法，而charge和pledge分别译为“抵押”和“质押”。
见一网友翻译功底不错，其译文如下：
10.其他
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